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周彦武:中国即将面临暴涨的房价

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-11-08  浏览次数:4
核心提示:11月1日,中国指数研究院发布10月百城住宅价格数据,报告显示,10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米,环比9月上

11月1日,中国指数研究院发布10月百城住宅价格数据,报告显示,10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米,环比9月上涨0.17%,涨幅环比与上月持平。值得注意的是,百城住宅平均价格自6月首次止跌后已连续5个月环比上涨。

据中原集团研究中心监测统计数据显示,在监测的54个城市中,金九银十合计成交量49.56万套,环比7至8月的年内高点下调10.4%。

而同比2011年同期,成交量则上涨了超过51%。10月除北京存量增加,其余城市库存均有不同程度减少。广州本月去库存化加快,商品住宅可售面积下降58.14万平方米。

上海、南京、苏州、南充和厦门库存降幅都超过10万平方米。北上广深一线城市10月新房均价为21998元/平方米,环比上涨0.51%,其中除上海外,北京、广州、深圳房价环比上涨幅度均有所扩大,广州涨幅依然居首,环比上涨1.04%。

股市里有句话叫量为价先,房市里同样适用,成交量是房市的根基,房价是表面现象,成交量的变化是房价变化的前兆,越来越高的成交量表明房市在吸引越来越多的资金进入,大家都知道,中国的人口结构正在老龄化,新生儿出生率在15年前就已经开始降低,这就意味着刚性需求是逐渐降低的,房市的大幅度放量显示有投资资金和投机资金的大幅度介入。

地方政府对调控政策的微调也是房市放量的原因之一,从9月底开始,深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调,这也是自国务院督查组督查楼市以来,地方政府首次密集微调政策。

10月29日,广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度,首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元,两人或以上50万元;二套房贷款最高限额为一人20万元,两人或以上40万元。

几乎与此同时,江苏镇江市推出新的公积金政策。其中包括子女买房,父母可成为共同还款人,公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。

除上述两地外,深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文,除上调二手房公积金贷款最高限额外,还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。

9月下旬以来,多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今,已有近30个城市调整公积金政策。

在近期地方政府微调楼市政策的尝试中,公积金并非唯一切入点。10月25日,天津房地产交易资金监管中心发布公告称,住房交易网签首付可分两次交纳,但首付款不能低于总房款的30%。

贵阳则在10月初推出新政,规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计,最近一个月,已有近10个城市对楼市政策进行微调

这些是公开的微调,私底下则是更大尺度的放开,地方政府会默许、纵容开发商触及限购、限贷等政策“红线”。

地方政府之所以这样做,原因有四点,一是缓解地方财政压力。财政部统计显示,受商品房销售额累计增幅较低的影响,前三季度房地产营业税减少6亿元,下降0.2%。

国家统计局数据显示,同期全国土地成交价款为5309亿元,下降11.0%。在财政收入减少的同时,大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。

国家审计署的报告显示,截至2010年底,地方政府性债务中,约1.84万亿元需要在2012年偿还。从今年7月开始,地方政府密集推出住房用地,在刺激土地市场回暖的同时,也增加了土地出让收入。一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。

二是新一届政府将在18大后上台,新一届政府刚刚上台,主要工作是内政外交工作,至少在2-3年内都如此,经济领域不是焦点所在。

因此,地方政府很放心地公开推出楼市刺激政策,地方政府深知,中央政府绝对不会叫停这些政策,只会默许。实际自2012年下半年以来,中央政府几乎没有推出任何经济领域的决策或改变,降息降低准备金之类的都没有。

三是刺激经济,房地产是中国经济的唯一支柱,不是经济支柱之一,房地产是能拉动内需的唯一行业,因为中国贫富悬殊极大,金字塔型的社会结构决定了大部分人只是简单地维持生命,这部分不会也无法为消费提供动力,他们倒很想消费,但是他们没钱消费。

唯一能在消费领域内有所作为的就是富人,也只有他们能拉动内需,对富人来说,买进口或合资豪华轿车(自主品牌市场占有率连续数年下滑)、出国旅游、吃进口食品,富人的大部分消费都是外需,对国外经济有强力刺激作用。

富人唯一的内需就是房地产。虽然极少部分富人国外买房,但不是大部分富人能做到的。更不要说地产对钢铁、水泥、电力、氧化铝、家电也有强力拉动作用。

四是贪污腐败,房地产大约30-40%的成本都是灰色成本。贪污腐败不仅是中国经济的润滑油,甚至是汽油,娱乐行业、,白酒、奢侈品、礼品都必须依靠贪污腐败来驱动。某种意义上讲贪污腐败极大地促进了这个国家的经济发展。

任何一届政府都乐意看到经济蓬勃发展,即使这发展后面包含危机。

房地产调控的用意并非打压房价,房地产调控的意义有两点,一是国家担心房价不受约束地上涨,最终会有崩溃的一天,届时将对国家经济造成非常坏的影响。

二是高企的房价让低收入阶层民怨沸腾,国家出台房地产调控。房地产政策的制定者、执行者最核心的资产都是房产,他们不会允许房地产价格下滑,如果有政策可能导致房价下滑,那么它根本执行不下去,房地产政策的执行者不会眼睁睁看着自己的资产缩水。

两年多的地产调控政策压抑了很多购买力,地产这个皮球被调控政策狠狠地砸向地面,根据牛顿第三运动定律,两个物体之间的作用力和反作用力,总是同时在同一条直线上,大小相等,方向相反。调控政策打压的力度有多大,反弹的高度就有多高。

一线城市受打压的力度最大,将来反弹的力度也就最强,而非那些看起来估值低的2、3线城市。

 
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